دراسة قانونية

حول صفقة بيع ثلاثة آلاف و مائة و ثلاثين فدانًا وستة قراريط من أراضى مشروع الخطارة المملوكة للدولة إلى الشيخ زايد بن سلطان آل نهيان وأسرته وإلى كلٍ من أولاده : خليفة ، وسلطان ، ومحمد ، وحمدان ، وهزاع ، وسيف ، وسعيد ، وعيسى ، وناصر ، ونهيان ، وأسرهمتمهيدبتاريخ 21 مارس سنة 1990 أصدر الرئيس المخلوع محمد حسنى مبارك القرار الجمهورىَّ الرقيم (122) لسنة 1990 ، والذي نص على الآتي : " رئيس الجمهوريةبعد الاطلاع على الدستورو على القانون رقم 143 لسنة 1981 فى شأن الأراضي الصحراويةو على موافقة مجلس الوزراء بجلسته المعقودة فى 11 / 3 / 1990 .قرر(المادة الأولى)وُوْفِق على معاملة صاحب السمو الشيخ زايد بن سلطان آل نهيان رئيس دولة الإمارات العربية المتحدة وأصحاب السمو أفراد أسرته الآتية أسماؤهم المعاملة المقررة للمصريين وذلك بالنسبة لتملكهم مساحة وقدرها 3130 فدانًا و 6 قراريط من الأراضي المستصلحة بناحية قصاصين الشرق مركز الحسينية بمحافظة الشرقية حوض خارج الزمام المستجد الغربي نمرة 10 قطعة رقم "1" حرف "د" والواقعة بالجهة البحرية لمشروعات الخطارة طبقًا للرسم الإيضاحي والكشف المرفقين والمملوكة لمشروع الخطارة بموجب عقد الملكية المسجل تحت رقم 5319 فى 18 / 11 / 1981 شهر عقاري الزقازيق ، وهم :1ـ سمو الشيخ خليــــفة بن زايد آل نهيان2ـ سمو الشيخ سلــطان بن زايد آل نهيان3ـ سمو الشيخ محــــمد بن زايد آل نهيان4ـ سمو الشيخ حمــدان بن زايد آل نهيان5ـ سمو الشيخ هــــزاع بن زايد آل نهيان6ـ سمو الشيخ ســــيف بن زايد آل نهيان7ـ سمو الشيخ سعــــيد بن زايد آل نهيان8ـ سمو الشيخ عيــسى بن زايد آل نهيان9ـ سمو الشيخ ناصــر بن زايد آل نهيان10ـ سمو الشيخ نهيان بن زايد آل نهيان(المادة الثانية)على الجهات المختصة تنفيذ هذا القرار .صدر برئاسة الجمهورية في 2 رمضان سنة 1410 هجريًّا ( 21 مارس سنة 1990 ميلاديًّا ) . "

وبتاريخ 12 شعبان سنة 1410 هجريًّا الموافق 10 مارس 1990 ميلاديًّا وقع اللواء محمد يسرى الشامي محافظ الشرقية آنذاك بصفته ـ كطرفٍ أولٍ بائع ـ عقد البيع النهائي للأرض سالفة البيان إلى الشيخ زايد بن سلطان آل نهيان وأسرته وإلى كلٍ من أولاده أنفى الذكر وأسرهم

وقد استند مبارك في قراره هذا إلى الرخصة التي خولها المشرع إلى رئيس الجمهورية بموجب المادة (1) من القانون رقم 55 لسنة 1988 بشأن تعديل بعض أحكام القانون رقم 143 لسنة 1981 فى شأن الأراضي الصحراوية والتي جرى نصها على أنه : " يُستبدَل بنص الفقرة الثانية من المادة (12) من القانون رقم 143 لسنة 1981 في شأن الأراضي الصحراوية النص الآتي : ولا يفيد من التملك وفقًا لأحكام هذا القانون سوى المصريين ، ومع ذلك يجوز بقرارٍ من رئيس الجمهورية لأسبابٍ يقدرها وبعد موافقة مجلس الوزراء معاملة من يتمتع بجنسية إحدى الدول العربية المعاملة المقررة للمصريين في هذا القانون ، وفي حالة زيادة الحد الأقصى للملكية عن الحدود الواردة بهذا القانون تتبع أحكام المادة (7) من القانون رقم 50 لسنة 69 بتعيين حد أقصى لملكية الأسرة والفرد في الأراضي الزراعية وما في حكمها . "

وتتناول الدراسة بحث مدى صحة تصرف محافظ الشرقية ببيع الأراضي المشار إليها والمملوكة ملكيةً خاصة للدولة المصرية إلى المشترين آنفى الذكر وهم أجانب ممن يتمتعون بجنسية دولة الإمارات العربية المتحدة وذلك من حيث : القواعد التي تحكم الاختصاص بالتصرف في الأراضي الصحراوية المملوكة للدولة ملكية خاصة ، والجزاء المترتب على مخالفة هذه القواعد ، وتحديد أشخاص المستفيدين بالقرار الجمهوري آنف الذكر والجزاء المترتب على مخالفة هذا التحديد ، والحد الأقصى المسموح به للأجانب في تملك الأراضي في مصر.

أولًا : القواعد التى تحكم الاختصاص بالتصرف في الأراضى الصحراوية المملوكة للدولة ملكيةً خاصة .حيث جرى نص المادة (2) من القانون رقم 143 لسنة 1981 بشأن الأراضي الصحراوية بالبندين (أ) ، (ب) على أن :" تكون إدارة واستغلال والتصرف في الأراضي الصحراوية الخاضعة لأحكام هذا القانون وفقًا للأوضاع والإجراءات المبينة فيما يلي :(أ) يُصدِر وزير الدفاع قرارًا بتحديد المناطق الاستراتيجية ذات الأهمية العسكرية من الأراضي الصحراوية التي لا يجوز تملكها ، ويتضمن القرار بيان القواعد الخاصة بهذه المناطق والجهات المشرفة عليها ، ولا يجوز استخدامها في غير الأغراض العسكرية إلا بموافقة وزير الدفاع وبالشروط التي يحددها .(ب) وفيما عدا الأراضي المنصوص عليها فى البند (أ) يصدر الوزير المختص باستصلاح الأراضي قرارًا بتحديد المناطق التي تشملها خطة ومشروعات استصلاح الأراضي ، وتتولى الهيئة العامة لمشروعات التعمير إدارة هذه الأراضي ويكون التصرف فيها واستغلالها بمعرفة الهيئة بعد أخذ رأى وزارة الدفاع وبمراعاة ما تقرره في هذا الشأن من شروطٍ وقواعد تتطلبها شئون الدفاع عن الدولة ، ويحظر استخدام هذه الأراضي في غير الغرض المخصصة من أجله إلا بموافقة الوزير المختص بالاستصلاح وبالشروط التي يحددها ، وبعد أخذ رأى وزارة الدفاع .وحيث نصت المادة (3) من ذات القانون بفقرتيها الأولى والثالثة على أن : " (1) يكون استصلاح واستزراع الأراضي الصحراوية وكسب ملكيتها والاعتداد والتصرف فيها وإدارتها والانتفاع بها وفقا لأحكام هذا القانون والقرارات المنفذة له .(3) وتكون الهيئة العامة لمشروعات التعمير والتنمية الزراعية هى جهاز الدولة المسئول عن التصرف واستغلال وإدارة هذه الأراضي في أغراض الاستصلاح والاستزراع دون غيرها من الأغراض ويعبر عنها في هذا القانون (بالهيئة) . "وحيث ورد النص في الفقرة الأولى من المادة (13) من ذات القانون على أن :" يكون تصرف الهيئة في الأراضي الخاضعة لأحكام هذا القانون أو تأجيرها أو استغلالها لغرض استصلاحها واستزراعها فقط ، ووفقًا للقواعد والشروط والأوضاع التي يضعها مجلس إدارة الهيئة وتتضمنها العقود المبرمة مع ذوى الشأن . "باستعراض ما تقدم يتبين أنه :1ـ بالنسبة للأراضي الخاضعة لأحكام القانون رقم 143 لسنة 1981 بشأن الأراضي الصحراوية والتي عرفتها الفقرة الأولى من المادة (1) من هذا القانون بالنص على أنه : " فى تطبيق أحكام هذا القانون يُقصَد بالأراضي الصحراوية الأراضي المملوكة للدولة ملكيةً خاصةً ، والواقعة خارج الزمام بعد مسافة كيلو مترين . " فقد قصر المشرع أوضاع وإجراءات إدارة واستغلال هذه الأراضي والتصرف فيها على ما ورد بهذا القانون من إجراءاتٍ وأوضاعٍ وأحكامٍ بينتها نصوص مواده .2ـ عمد المشرع في القانون آنف الذكر بالنسبة للأراضي التي يُصدِر الوزير المختص باستصلاح الأراضي قرارًا باعتبارها من المناطق التي تشملها خطة ومشروعات استصلاح الأراضي إلى تخويل الهيئة العامة لمشروعات التعمير والتنمية الزراعية الاختصاص بإدارة واستغلال هذه الأراضي والتصرف فيها بغرض استصلاحها واستزراعها دون ذلك من الأغراض بحيث يخضع استصلاحها واستزراعها وكسب ملكيتها والاعتداد والتصرف فيها وإدارتها واستغلالها وتأجيرها والانتفاع بها إلى أحكام هذا القانون والقرارات المنفذة له والقواعد والشروط والأوضاع التي يضعها مجلس إدارة الهيئة وتتضمنها العقود المبرمة مع ذوى الشأن وذلك بعد أخذ رأى وزارة الدفاع وبمراعاة ما تقرره في هذا الشأن من شروطٍ وقواعد تتطلبها شئون الدفاع عن الدولة .3ـ من جماع ما تقدم يكون المشرع قد خص الهيئة العامة لمشروعات التعمير والتنمية الزراعية بالاختصاص ـ دون غيرها ـ بالتصرف فى الأراضي الصحراوية المستصلحة المملوكة للدولة ملكيةً خاصة ، فتكون هى صاحبة الصفة والاختصاص الأصيل في تمثيل الدولة عند إبرام عقود التصرف بالبيع في الأراضي الصحراوية المستصلحة المملوكة للدولة ملكيةً خاصة .وبالنظر إلى القرار الجمهوري الرقيم (122) لسنة 1990 الصادر بتاريخ 21 مارس سنة 1990 وإلى عقد البيع المؤرخ فى 10 مارس 1990 الذي بموجبه باع محافظ الشرقية ـ بصفته ـ إلى الشيخ زايد بن سلطان آل نهيان وأسرته وأولاده أنفى الذكر وأسرهم الأراضي المبينة بالعقد والقرار سالفي البيان يتبين الآتي :1ـ أن الأراضي المُتَصرَّف فيها تُعدُّ من الأراضي الصحراوية المستصلحة المملوكة للدولة ملكيةً خاصةً حيث أوردت المادة الأولى من القرار الجمهوري المذكور النص على أن العين المبيعة " من الأراضي المستصلحة بناحية قصاصين الشرق مركز الحسينية بمحافظة الشرقية حوض خارج الزمام المستجد الغربي نمرة 10 قطعة رقم "1" حرف "د" والواقعة بالجهة البحرية لمشروعات الخطارة طبقًا للرسم الإيضاحي والكشف المرفقين والمملوكة لمشروع الخطارة بموجب عقد الملكية المسجل تحت رقم 5319 فى 18 / 11 / 1981 شهر عقاري الزقازيق . " كما أوردت ديباجة العقد المشار إليه النص على أنها " من الأراضي المملوكة لمشروعات الخطارة محافظة الشرقية جمهورية مصر العربية وهى عبارة عن أرض صحراوية . " و أورد البند الأول من بنود هذا العقد أنه " يُقِرُّ الطرف الأول أن هذه المساحة مملوكةٌ لمحافظة الشرقية ( مشروعات الخطارة ) بموجب عقد البيع المسجل رقم 5319 في 18 نوفمبر سنة 1981 بمكتب الشهر العقاري بالزقازيق وفي تكليف مشروعات الخطارة . " .2ـ أن الذي أبرم العقد المذكور مُمَثِّلًا الدولة المصرية هو محافظ الشرقية ـ بصفته ـ وليس الممثل القانوني للهيئة العامة لمشروعات التعمير والتنمية الزراعية .3ـ أن عقد البيع المذكور أبرِم في تاريخ 12 شعبان سنة 1410 هجريًّا الموافق 10 مارس 1990 ميلاديًّا أي قبل صدور القرار الجمهوري الرقيم (122) لسنة 1990 فى 2 رمضان سنة 1410 هجريًّا الموافق 21 مارس سنة 1990 ميلاديًّا .فإذا كنا قد خلصنا مما تقدم إلى أن الأراضي التي تم التصرف فيها بموجب عقد البيع المذكور هي من الأراضي الصحراوية المستصلحة المملوكة للدولة ملكيةً خاصةً وكان المشرع قد عقد الاختصاص بالتصرف في هذه الأراضي إلى الهيئة العامة لمشروعات التعمير والتنمية الزراعية بحسبان أنها صاحبة الصفة والاختصاص في تمثيل الدولة في هذا الصدد ، فإن ما أقدم عليه محافظ الشرقية ـ بصفته ـ من إبرام العقد المشار إليه والتوقيع عليه يعد تصرفًا صادرًا من غير صاحب الصفة والاختصاص القانونىِّ بذلك .ومن الجدير بالذكر أن القرار بقانون رقم 43 لسنة 1979 بإصدار قانون نظام الإدارة المحلية قد نص في المادة (28) بفقرتها الثانية على أنه " وفيما يتعلق بالأراضي الواقعة خارج الزمام فيكون استصلاحها وفق خطةٍ قوميةٍ تتولى تنفيذها وزارة استصلاح الأراضي والجهات التي تحددها بالتنسيق مع المحافظة المختصة ويكون التصرف في هذه الأراضي وتحديد نصيب المحافظة في قيمتها طبقًا للأحكام والقواعد والإجراءات المنصوص عليها في القوانين واللوائح المعمول بها في هذا الشأن . " وهو ما يعنى أن المشرع قد أخضع التصرف في الأراضي الواقعة خارج الزمام المملوكة للدولة ملكيةً خاصةً وهى الأراضي التي تعد في حكم الفقرة الأولى من المادة (1) من القانون رقم 143 لسنة 1981 من الأراضي الصحراوية ـ إلى الأحكام والقواعد والإجراءات الواردة بالقانون الأخير والتي تعقد الاختصاص بالتصرف في الأراضي الصحراوية المستصلحة إلى الهيئة العامة لمشروعات التعمير والتنمية الزراعية وتغل أيدي المحافظين عن ذلك .وقد أكد المشرع هذا المعنى في الفقرة الثانية من المادة الرابعة من القانون رقم (7) لسنة 1991 في شأن بعض الأحكام المتعلقة بأملاك الدولة الخاصة والتي جرى نصها على أنه " وفيما يتعلق بالأراضي المتاخمة والممتدة بخارج الزمام إلى مسافة كيلو مترين فيكون استصلاحها وفق خطةٍ قوميةٍ تضعها وزارة استصلاح الأراضي وتتولى تنفيذها بنفسها أو عن طريق الجهات التي تحددها بالتنسيق مع المحافظة المختصة ، وتتولى الهيئة العامة لمشروعات التعمير والتنمية الزراعية إدارة هذه الأراضي واستغلالها والتصرف فيها ، ويحدد مجلس الوزراء نصيب المحافظة في حصيلة إدارة واستغلال والتصرف في هذه الأراضي ... " ، وإن كنا ننوه إلى أن هذا النص وإن كان يبين ويؤكد قصد المشرع إسناد الاختصاص بالتصرف في الأراضي الصحراوية المستصلحة خارج الزمام إلى الهيئة العامة لمشروعات التعمير و التنمية الزراعية دون المحافظين إلا أنه لا ينطبق على العقد محل الدراسة لصدور القانون المشار إليه بتاريخٍ لاحقٍ لإبرامه .وإذا كان المشرع بموجب المادة (1) من القانون رقم 55 لسنة 1988 بشأن تعديل بعض أحكام القانون رقم 143 لسنة 1981 بشأن الأراضي الصحراوية ـ سالفة البيان ـ قد اشترط لتخويل صاحب الصفة القانونية الحق في بيع الأراضي الخاضعة لأحكام هذا القانون إلى الأجانب الذين يتمتعون بجنسية إحدى الدول العربية أن يسبق ذلك صدور قرارٍ من رئيس الجمهورية للأسباب التي يقدرها وبعد موافقة مجلس الوزراء بمعاملتهم المعاملة المقررة للمصريين في هذا القانون ، وقبل صدور ذلك القرار لا يكون لأية جهةٍ كانت أىُّ اختصاصٍ بالتصرف في الأراضي الخاضعة لأحكام هذا القانون ، فإذا كان العقد المشار إليه قد أبرم قبل صدور قرار رئيس الجمهورية بمعاملة المشترين وهم ممن يتمتعون بجنسية دولة الإمارات العربية المتحدة المعاملة المقررة للمصريين في تملك تلك الأراضي فإنه يكون قد أبرِم بالمخالفة لأحكام القانون ومن غير المختص بإبرامه إذ العبرة بتاريخ إبرام العقد .ثانيًا : الجزاء المترتب على مخالفة القواعد التى تحكم الاختصاص بالتصرف في الأراضى الصحراوية المملوكة للدولة ملكية خاصة .حيث جرى نص الفقرة الثانية من المادة رقم (10) من القانون رقم 143 لسنة 1981 في شأن الأراضي الصحراوية على أنه : " ويقع باطلا كل تصرفٍ أو تقريرٍ لاىِّ حقٍّ عينىٍّ أصلىٍّ أو تبعىٍّ أو تأجيرٍ أو تمكينٍ بأي صورةٍ من الصور على تلك الأراضي يتم بالمخالفة لأحكام هذا القانون ولا يجوز شهره ولكل ذي شأنٍ التمسك بالبطلان أو طلب الحكم به وعلى المحكمة أن تقضى به من تلقاء نفسها . "لما كان ما تقدم وكان العقد المشار إليه قد أبرمه محافظ الشرقية ـ بصفته ـ بالتصرف بالبيع في الأراضي سالفة البيان وهى من الأراضي الصحراوية المستصلحة المملوكة للدولة ملكيةً خاصةً إلى المشترين آنفى الذكر وهم أجانب يتمتعون بجنسية دولة الإمارات العربية المتحدة وذلك قبل صدور القرار الجمهوري بمعاملتهم المعاملة المقرة للمصريين في هذا القانون حال كونه ـ في الأساس ـ غير مختصٍ بالتصرف فيها ؛ لانعقاد هذا الاختصاص قانونًا للهيئة العامة لمشروعات التعمير والتنمية الزراعية ، فإن ذلك العقد يقع باطلًا بطلانًا مطلقًا وينحدر به البطلان إلى حد الانعدام فيمتنع على موظفي الشهر العقارىِّ أو السجل العينىِّ ـ على حسب الأحوال ـ تسجيله أو شهره ، ويقع باطلًا منعدمًا ما اتخذ من إجراءات تسجيله أو شهره ، كما أنه يكون لكل ذي شأنٍ وللنيابة العامة إقامة الدعوى لدى المحكمة المختصة بطلب الحكم ببطلانه ، بل إن على المحكمة أن تقضى ببطلانه من تلقاء نفسها بحسبان أن البطلان المقرر في هذه الحالة بطلانٌ يتعلق بالنظام العام .وقد استقر قضاء النقض على أنه : " إن مفاد نصوص المواد 2 ، 3 ، 10 من القانون رقم 143 لسنة 1981 بشأن الأراضي الصحراوية والمادة 2 من القانون رقم 7 لسنة 1991 بشأن الأحكام المتعلقة بأملاك الدولة الخاصة فإن هذه النصوص مجتمعةٌ تدل ـ وعلى ما جاء بالمذكرة الإيضاحية للقانون 143 لسنة 1981 ـ أن المشرع رغبةً منه في زيادة رقعة الأراضي الزراعية المحدودة في الوادي وما يحتمه ذلك من ضرورة الالتجاء إلى الأراضي الصحراوية المتسعة على جانبيه بهدف استصلاحها واستزراعها فقد نظم في المادة الثانية من هذا القانون كيفية إدارة واستغلال والتصرف في الأراضي الصحراوية الخاضعة لأحكامه بما يكفل تحقيق الأهداف المقررة سواءٌ فيما يتعلق بالمناطق الاستراتيجية ذات الأهمية العسكرية والمناطق التي تشملها خطة ومشروعات استصلاح الأراضي أو بالنسبة للمواقع الخاصة بالمجتمعات العمرانية الجديدة ، ونصت المادة الثالثة على أن يكون استزراع الأراضي وكسب ملكيتها والاعتداد بها والتصرف فيها وإدارتها والانتفاع بها وفقًا لأحكام هذا القانون والقرارات المنفذة له ، ونص على أن تكون الهيئة العامة لمشروعات التعمير والتنمية الزراعية هي جهاز الدولة المسئول عن التصرف واستغلال وإدارة هذه الأراضي في أغراض الاستصلاح والاستزراع ، وحظرت المادة العاشرة على أىِّ شخصٍ طبيعىٍّ أو معنوىٍّ أن يحوز أو يضع اليد أو يعتدي على جزءٍ من الأراضي الخاضعة لأحكام القانون بأية صورةٍ من الصور فيما عدا ما تقوم به القوات المسلحة تنفيذًا لخطة الدفاع عن الدولة ، كما نصت على بطلان كلِّ تصرفٍ أو تقريرٍ لأىِّ حقٍّ عينىٍّ أصلىٍّ أو تبعىٍّ أو تأجيرٍ أو تمكينٍ بأية صورةٍ من الصور على تلك الأراضي يتم بالمخالفة لأحكامه ، ومفاد ذلك فإن الجهة الوحيدة المختصة بممارسة سلطات المالك على الأراضي المخصصة لأغراض الاستصلاح والاستزراع الخاضعة لأحكام القانون رقم 143 لسنة 1981 في شأن الأراضي الصحراوية والقانون رقم 7 لسنة 1991 في شأن بعض الأحكام المتعلقة بأملاك الدولة الخاصة هى الهيئة العامة لمشروعات التعمير والتنمية الزراعية ـ دون غيرها ـ إذ اعتبرها المشرع نائبةً عن الدولة مالكة هذه الأراضي والجهاز المسئول عن إدارتها واستغلالها والتصرف فيها ، وإذ خلا القانون سالف الإشارة إليه من جواز إنابة هذه الهيئة غيرها في إجراء هذه التصرفات فإن تصرف غيرها في بعض هذه الأراضي الخاضعة لولايتها وتوقيع عقود البيع بشأنها تكون باطلةً بطلانًا مطلقًا متعلقًا بالنظام العام ويجب على المحكمة أن تقضى به من تلقاء نفسها لما يحقق القانون من رعايةٍ لمصلحة اقتصادية للبلاد . "( الطعن رقم 10584 لسنة 80 ق ـ جلسة 23 / 2 / 2013 )كما استقر قضاؤها على أنه : " إذا كان البين من الأوراق أن الأرض موضوع عقد البيع الابتدائي المطلوب الحكم بصحته ونفاذه مملوكةٌ ملكيةً خاصةً للدولة ومخصصةٌ لأغراض الاستصلاح والاستزراع وخاضعةٌ لأحكام القانون رقم 143 لسنة 1981 في شأن الأراضي الصحراوية فإن إبرام هذا العقد من قبل مديرية الزراعة بمحافظة القاهرة بناءً على التفويض الصادر له من محافظ القاهرة رقم 291 لسنة 1994 وموافقة وزير الزراعة يكون قد تم بالمخالفة لأحكام هذا القانون وباطلًا بطلانًا مطلقًا متعلقًا بالنظام العام لا يجوز الاتفاق على مخالفته أو النزول عنه ولا يرتب أثرًا ، وإذ قضى الحكم المطعون فيه بصحة ونفاذ ذلك العقد المؤرخ في 7 / 9 / 1996 بقالة ( أنه قد توافرت له شروطه من رضاءٍ وثمنٍ نقدىٍّ معلومٍ ومحلٍّ محددٍ تحديدًا نافيًا للجهالة جائزٍ التعامل فيه وصدوره ممن يملك التصرف فيه بما يجعله نافذًا في حقِّ طرفيه يلتزم بموجبه البائع فيه بنقل ملكية المبيع للمشترى ) رغم بطلانه بطلانًا مطلقًا متعلقًا بالنظام العام ، فإنه يكون قد أخطأ في تطبيق القانون . "( الطعن رقم 10584 لسنة 80 ق ـ جلسة 23 / 2 / 2013 )ثانيًا : تحديد أشخاص المستفيدين بالقرار الجمهورى الرقيم (122) لسنة 1990 آنف الذكر و الجزاء المترتب على مخالفة هذا التحديد.بالعودة إلى القرار الجمهوري المذكور يتبين أنه نص في مادته الأولى على أنه " وُوْفِق على معاملة صاحب السمو الشيخ زايد بن سلطان آل نهيان رئيس دولة الإمارات العربية المتحدة وأصحاب السمو أفراد أسرته الآتية أسماؤهم المعاملة المقررة للمصريين و ذلك بالنسبة لتملكهم مساحة ........ وهم :1ـ سمو الشيخ خليــــفة بن زايد آل نهيان ، 2ـ سمو الشيخ سلــطان بن زايد آل نهيان ، 3ـ سمو الشيخ محــــمد بن زايد آل نهيان ، 4ـ سمو الشيخ حمــدان بن زايد آل نهيان ، 5ـ سمو الشيخ هــــزاع بن زايد آل نهيان ، 6ـ سمو الشيخ ســــيف بن زايد آل نهيان ، 7ـ سمو الشيخ سعــــيد بن زايد آل نهيان ، 8ـ سمو الشيخ عيــسى بن زايد آل نهيان ، 9ـ سمو الشيخ ناصــر بن زايد آل نهيان ، 10ـ سمو الشيخ نهيان بن زايد آل نهيان . "فإذا كان ذلك الذي تقدم ذكره فإن القرار المذكور يكون قد اقتصر فى تقرير المعاملة المقررة للمصريين في تملك الأراضي المشار إليها على الشيخ زايد وأفراد أسرته الواردة أسماؤهم في هذا القرار دون أفراد أسرهم ودون باقي أفراد أسرة زايد ممن لم ترد أسماؤهم فيه .وإذ خالف عقد البيع المشار إليه التحديد الوارد بهذا القرار فأضاف المتعاقدون فيه أشخاصًا آخرين لم ترد أسماؤهم بالقرار المذكور وهم باقي أفراد أسرة الشيخ زايد وأسر أفراد أسرته الواردة أسماؤهم به حيث أشار قرين اسم كلٍ منهم إلى أسرته باعتبارها ضمن المشترين ، فإنه يكون قد تم بالمخالفة لأحكام القانون رقم 143 لسنة 1981 بشأن الأراضي الصحراوية ، فيقع باطلًا ـ وفقًا لحكم نص المادة (10) منه سالفة البيان ـ بطلانًا مطلقًا ينحدر به إلى حد الانعدام ، فيمتنع على موظفي الشهر العقارىِّ أو السجل العينىِّ ـ على حسب الأحوال ـ تسجيله أو شهره ، ويقع باطلًا منعدمًا ما اتُّخذ من إجراءات تسجيله أو شهره ، كما أنه يكون لكل ذي شأنٍ وللنيابة العامة إقامة الدعوى لدى المحكمة المختصة بطلب الحكم ببطلانه ، بل إن على المحكمة أن تقضى ببطلانه من تلقاء نفسها بحسبان أن البطلان المقرر في هذه الحالة بطلانٌ يتعلق بالنظام العام .ثالثًا : الحد الأقصى المسموح به للأجانب في تملك الأراضى في مصر .حيث جرى نص المادة (12) من القانون رقم 143 لسنة 1981 بشأن الأراضي الصحراوية المعدل بالقانون رقم 55 لسنة 1988 على أنه : " وفي حالة زيادة الحد الأقصى للملكية عن الحدود الواردة بهذا القانون تتبع أحكام المادة (7) من القانون رقم 50 لسنة 69 بتعيين حد أقصى لملكية الأسرة والفرد في الأراضي الزراعية وما في حكمها . "وحيث نصت المادة (1) من قرار رئيس الجمهورية بالقانون رقم 50 لسنة 1969 على أنه : " لا يجوز لأي فردٍ أن يمتلك من الأراضي الزراعية وما فى حكمها من الأراضي البور والصحراوية أكثر من (50) خمسين فدانًا .كما لا يجوز أن تزيد على (100) مائة فدانٍ من تلك الأراضي جملة ما تمتلكه الأسرة وذلك مع مراعاة حكم الفقرة السابقة .وكل تعاقدٍ ناقلٍ للملكية يترتب عليه مخالفة هذه الأحكام يعتبر باطلًا ولا يجوز شهره . "ونصت الفقرة الأولى من المادة (2) من ذات القرار بقانون على أنه : " فى تطبيق أحكام هذا القانون تشمل الأسرة الزوج والزوجة والأولاد القصر ولو كانوا متزوجين ..... "ونصت المادة السابعة من ذات القرار بقانون على أنه : " إذا زادت ـ بعد العمل بهذا القانون ـ ملكية الفرد على خمسين فدانًا بسبب الميراث أو الوصية أو غير ذلك من طرق كسب الملكية بغير طريق التعاقد أو ملكية الأسرة على المائة فدان بسببٍ من تلك الأسباب أو بسبب الزواج أو الطلاق وجب تقديم إقرار إلى الهيئة العامة للإصلاح الزراعي عن الملكية بعد حدوث الزيادة وذلك خلال المواعيد وبالشروط والأوضاع التي تحددها اللائحة التنفيذية .ويجوز للفرد أو الأسرة التصرف في القدر الزائد بتصرفاتٍ ثابتة التاريخ خلال سنةٍ من تاريخ حدوث الزيادة وإلا كان للحكومة أن تستولي نظير التعويض المنصوص علية في المادة (9) على مقدار الزيادة اعتبارًا من تاريخ انقضاء تلك السنة ويكون لأفراد الأسرة أن يعيدوا توفيق أوضاعهم في نطاق ملكية المائة فدان التي يجوز للأسرة تملكها وذلك بموجب تصرفات ثابتة التاريخ خلال السنة المشار إليها وتطبق في شأنهم في هذه الحالة أحكام الماد ة (4) .فإذا لم يتفق أفراد الأسرة على توفيق أوضاعهم خلال السنة تطبق في شانهم أحكام المادة (5) . "إذا لم نأخذ في الاعتبار بطلان العقد المشار إليه على نحو ما أثبتنا آنفًا ، وإذا افترضنا ـ على غير الحقيقة ـ أنه صحيحٌ وهو باطلٌ منعدمٌ في الأساس ، فإنه بالنظر إلى القيد الذي ساقته المادة (12) من القانون رقم 143 لسنة 1981 بشأن الأراضي الصحراوية المعدلة بالقانون رقم 55 لسنة 1988 والمتمثل في الالتزام بعدم تجاوز الحد الأقصى للملكية المنصوص عليه في المادة (11) من هذا القانون ، وبعد إلغاء هذه المادة بموجب المادة الثانية من مواد إصدار قانون الري والصرف رقم 12 لسنة 1984 والتي جرى نصها على أن " يُلغَى القانون رقم 74 لسنة 1971 بشأن الري والصرف والمادة 11 من القانون رقم 143 لسنة 1981 في شأن الأراضي الصحراوية ، كما يُلغَى كل حكمٍ يخالف هذا القانون . " فإنه يكون لا مناص من عودة سريان نصىِّ المادتين رقمي (1) ، (2) من قرار رئيس الجمهورية بالقانون رقم 50 لسنة 1969 باعتبار أن حكميهما يمثل القواعد العامة التي تحكم الحد الأقصى لتملك الأراضي الزراعية وما في حكمها من الأراضي البور والأراضي الصحراوية في مصر ؛ ذلك أنه بإلغاء نص المادة (11) من القانون رقم 143 لسنة 1981 بشأن الأراضي الصحراوية والتي كانت تتضمن أحكامًا خاصةً بالأراضي الصحراوية فقد زال القيد الذي كان يعطل سريان القواعد العامة الواردة في المادتين آنفتى الذكر ليعود سريانهما من جديد ليحكم الحد الأقصى لتملك الأراضي الزراعية وما في حكمها في مصر وهو خمسين فدانًا للفرد ومائة فدانٍ للأسرة باعتبار أن الأسرة تتكون من الزوج والزوجة والأولاد القصر .فإذا كان القرار الجمهوري سالف البيان قد اقتصر في تقرير المعاملة المقررة للمصريين في تملك الأراضي المشار إليها على الشيخ زايد وأفراد أسرته الواردة أسماؤهم فى هذا القرار دون أفراد أسرهم ودون باقي أفراد أسرة زايد ممن لم ترد أسماؤهم فيه وهم أحد عشر شخصًا ، وبافتراض أن أولاد زايد المذكورين كانوا جميعًا بُلَّغًا في تاريخ إبرام العقد المشار إليه في 10 مارس 1990 ميلاديًّا ، وبافتراض أن الشيخ زايد وأولاده ليس لهم أملاكٌ من الأراضي الزراعية وما في حكمها داخل الدولة المصرية بخلاف الأراضي المتعاقد عليها ، فإنه لا يجوز لأي منهم أن يتملك من الأراضي محل هذا العقد وقدرها 3130 فدانًا و 6 قراريط أكثر من خمسين فدانًا أي بإجمالي 11 × 50 بما يساوى 550 فدانًا لهم جميعًا .( وينبغى بحث مسألتى بلوغ أولاد زايد سن الرشد وقت إبرام العقد المشار إليه وما إذا كان أىٌّ منهم قد تملك أراضٍ زراعيةٍ أو ما فى حكمها بخلاف الأراضى المشار إليها داخل الدولة المصرية على وجه رسمىٍّ . )( كما ينبغى أن نأخذ فى الاعتبار أنه بوفاة الشيخ زايد رحمه الله فإن ملكية حصته فى صفقة البيع المشار إليها و قدرها خمسون فدانًا تكون قد آلت ولو فى جزءٍ منها إلى أولاده الواردة أسماؤهم بالقرار الجمهمورى آنف الذكر )وإذ أحال المشرع بالنسبة للأراضي الصحراوية في حالة الزيادة عن الحد الأقصى للملكية عن الحدود المسموح بها قانونًا إلى المادة (7) من القانون رقم 50 لسنة 1969 بتعيين حدٍ أقصى لملكية الأسرة والفرد في الأراضي الزراعية وما في حكمها وذلك على نحو ما ورد بالمادة (12) من القانون رقم 143 لسنة 1981 بشأن الأراضي الصحراوية المعدلة بالقانون رقم 55 لسنة 1988 .فإن القدر الزائد عن الحدود القصوى لملكية الأراضي في مصر بالنسبة للأراضي الصحراوية محل العقد المشار إليه وقدره 3130 فدانًا و 6 قراريط - 550 فدانًا بما يساوى 2570 فدانًا و 6 قراريط ، هذا القدر يخضع لحكم نص المادة (7) من القانون رقم 50 لسنة 1969 بتعيين حد أقصى لملكية الأسرة والفرد في الأراضي الزراعية وما في حكمها .وحيث أن هذه المادة تتناول الجزاء المترتب على الزيادة عن الحد الأقصى المسموح به قانونًا لتملك الأراضي الزراعية وما في حكمها في مصر بغير طريق التعاقد ، فإن المشرع إذ أحال إليها في شأن الجزاء المترتب على الزيادة عن الحد الأقصى المسموح به قانونًا لتملك الأراضي الصحراوية لم يفرق بين ما إذا كانت تلك الزيادة حاصلةٌ بطريق التعاقد أم بغيره من طرق كسب الملكية كالوصية أو الميراث مثلًا .وحيث خولت هذه المادة للدولة إن لم يتصرف الفرد أو الأسرة في الزيادة الحاصلة في ملكيته أو ملكيتها للأراضي الزراعية وما في حكمها من الأراضي الصحراوية والبور بتصرفاتٍ ثابتة التاريخ خلال سنةٍ من تاريخ حدوثها ـ أن تستولىَ نظير التعويض المنصوص علية في المادة (9) على مقدار هذه الزيادة اعتبارًا من تاريخ انقضاء السنة المشار إليها .وحيث أنه قد انقضى على تاريخ إبرام العقد المشار إليه في 10 مارس 1990 ميلاديًّا والذي تجاوزت الأراضي الصحراوية المتعاقد عليها فيه الحد الأقصى المسموح به قانونًا لتملك الأراضي في مصر أكثر من ستة عشر عامًا دون أن يتصرف المشترون بتصرفاتٍ ثابتة التاريخ في القدر الزائد خلال سنةٍ من حدوث هذه الزيادة ، الأمر الذي يفرض على السلطات المصرية ـ بافتراض صحة هذا العقد و هو غير صحيحٍ بل إنه باطلٌ منعدمٌ في الأساس على نحو ما بينَّا سلفًا ـ أن تستولىَ على هذه الزيادة وقدرها 2570 فدانًا و 6 قراريط أو أكثر اعتبارًا من تاريخ انقضاء السنة المشار إليها .و قد يثور التساؤل عما إذا كان انقضاء أكثر من خمسة عشر عامًا على وضع الشيخ زايد و أولاده المذكورين أيديهم على الأراضى المشار إليها يعد سببًا لاكتسابهم ملكيتها بالتقادم ، الإجابة قطعًا بالنفى :فقد جرى نص الفقرة الأولى من المادة رقم (10) من القانون رقم 143 لسنة 1981 بشأن الأراضي الصحراوية على أنه : " يحظر على اى شخصٍ طبيعىٍّ أو معنوىٍّ أن يحوز أو يضع اليد أو يتعدى على أي جزءٍ من الأراضي الخاضعة لأحكام هذا القانون ..... "كما جرى نص الفقرة الثانية من المادة رقم (970) من القانون المدني على أنه :" ولا يجوز تملك الأموال الخاصة المملوكة للدولة أو للأشخاص الاعتبارية العامة وكذلك أموال الوحدات الاقتصادية التابعة للمؤسسات العامة أو للهيئات العامة وشركات القطاع العام غير التابعة لأيهما والأوقاف الخيرية أو كسب أي حق عينىٍّ على هذه الأموال بالتقادم . "فإذا كانت الأراضي محل العقد المشار إليه تعد من الأراضي الصحراوية المستصلحة المملوكة للدولة ملكيةً خاصةً فإنه يُحظَر على أىِّ شخصٍ طبيعىٍّ أو معنوىٍّ أن يحوزها أو يضع يده أو يتعدى عليها ولا يجوز تملكها أو كسب أي حقٍ عينىٍّ عليها بالتقادم.وقد استقر قضاء النقض على أنه : " النص بالفقرة الثانية من المادة 970 من القانون المدني - بعد تعديلها بالقانون 147 لسنة 1957 - على أن " لا يجوز تملك الأموال الخاصة المملوكة للدولة أو الأشخاص الاعتبارية العامة و كذلك أموال الأوقاف الخيرية أو كسب أي حق عيني بالتقادم " و النص بذات الفقرة بعد استبدالها بالقانون رقم 55 لسنة 1970 على أن " لا يجوز تملك الأموال الخاصة المملوكة للدولة أو للأشخاص الاعتبارية العامة و كذلك أموال الوحدات الاقتصادية التابعة للمؤسسات العامة أو للهيئات العامة و شركات القطاع العام غير التابعة لأيهما و الأوقاف الخيرية أو كسب أي حق عيني على هذه الأموال بالتقادم " يدل على أن المشرع أراد بالتعديل الأول للفقرة الثانية من المادة 970 من القانون المدني حماية الأموال الخاصة المملوكة للدولة و للأشخاص العامة الأخرى إقليمية كانت أو مصلحية حتى تكون تلك الأموال في مأمنٍ من تملكها بالتقادم ، أما أموال الوحدات الاقتصادية التابعة للمؤسسات العامة أو للهيئات العامة أو شركات القطاع العام غير التابعة لأيهما فقد ظلت بمنأى عن هذا الخطر ، و ظل من الجائز تملكها و كسب أي حقٍّ عليها بالتقادم حتى أسبغ عليها المشرع تلك الحماية بالقانون 55 لسنة 1970 و المعمول به من تاريخ نشره فى الجريدة الرسمية بتاريخ 13-8-1970 . "( الطعن رقم 1746 لسنة 50 ق ، جلسة 1981/12/31 )الخلاصة :1ـ عقد البيع المؤرخ فى 12 شعبان سنة 1410 هجريًّا الموافق 10 مارس 1990 ميلاديًّا الذي وقعه اللواء محمد يسرى الشامي محافظ الشرقية آنذاك ، بصفته كطرفٍ أولٍ بائع ـ والذي بموجبه بيعت الأرض سالفة البيان إلى الشيخ زايد بن سلطان آل نهيان و أسرته و إلى كلٍ من أولاده أنفى الذكر و أسرهم عقدٌ باطلٌ بطلانًا مطلقًا ينحدر به البطلان إلى حد الانعدام لعدم اختصاص محافظ الشرقية بالتصرف في الأراضي الصحراوية المستصلحة المملوكة للدولة ملكيةً خاصةً و انعقاد هذا الاختصاص للهيئة العامة لمشروعات التعمير و التنمية الزراعية دون غيرها ولإبرامه قبل صدور قرارٍ من رئيس الجمهورية بمعاملة المشترين وهم أجانب يتمتعون بجنسية دولة الإمارات العربية المتحدة المعاملة المقررة للمصريين في تملك الأراضي المتعاقد على بيعها لهم ، و بالتالي فإنه يمتنع على موظفي الشهر العقارىِّ أو السجل العينىِّ ـ على حسب الأحوال ـ تسجيل هذا العقد أو شهره ، ويقع باطلًا منعدمًا ما اتُّخذ من إجراءات تسجيله أو شهره ، كما أنه يكون لكل ذي شأنٍ و للنيابة العامة إقامة الدعوى لدى المحكمة المختصة بطلب الحكم ببطلانه ، بل إن على المحكمة أن تقضى ببطلانه من تلقاء نفسها بحسبان أن البطلان المقرر في هذه الحالة بطلانٌ يتعلق بالنظام العام .( المواد 1 / الفقرة "1" ، 2 / البندان "أ ، ب" ، 3 / الفقرتان "1 ، 3 " ، 10 / الفقرة "2" ، 12 / الفقرة "2" ، 13 / الفقرة "1" من القانون رقم 143 لسنة 1981 بشأن الأراضي الصحراوية المعدل بالقانون رقم 55 لسنة 1988 ، و المادة (28) / الفقرة "2" من القرار بقانون رقم 43 لسنة 1979 بإصدار قانون نظام الإدارة المحلية )

2ـ إذا لم نأخذ في الاعتبار بطلان العقد المشار إليه على نحو ما أثبتنا آنفًا ، و إذا افترضنا ـ على غير الحقيقة ـ أنه صحيحٌ و هو باطلٌ منعدمٌ في الأساس ، و بافتراض أن أولاد زايد المذكورين كانوا جميعًا بُلَّغًا فى تاريخ إبرامه فى 10 مارس 1990 ميلاديًّا ، وبافتراض أن الشيخ زايد و أولاده ليس لهم أملاكٌ من الأراضي الزراعية و ما فى حكمها داخل الدولة المصرية بخلاف الأراضى المتعاقد عليها ، فإنه لا يجوز لأي منهم أن يتملك من الأراضي محل هذا العقد و قدرها 3130 فدانًا و 6 قراريط أكثر من خمسين فدانًا أي بإجمالي 11 × 50 بما يساوى 550 فدانًا لهم جميعًا ، و إذ انقضى على تاريخ إبرام العقد المشار إليه في 10 مارس 1990 ميلاديًّا والذي تجاوزت الأراضي الصحراوية المتعاقد عليها فيه الحد الأقصى المسموح به قانونًا لتملك الأراضي في مصر أكثر من ستة عشر عامًا دون أن يتصرف المشترون بتصرفاتٍ ثابتة التاريخ في القدر الزائد خلال سنةٍ من حدوث هذه الزيادة الأمر الذي يفرض على السلطات المصرية ـ بافتراض صحة هذا العقد و هو غير صحيحٍ بل إنه باطلٌ منعدمٌ في الأساس على نحو ما بينَّا سلفًا ـ أن تستولىَ على هذه الزيادة وقدرها 2570 فدانًا و 6 قراريط أو أكثر